Przed zakupem jakiejkolwiek działki budowlanej trzeba sprawdzić jej stan prawny. Niezbędne jest zapoznanie się z wypisem z księgi wieczystej oraz ewidencją gruntów i budynków. Dobrze również zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, aby uniknąć przykrych wpadek i dalszych problemów budowlanych. W artykule opowiadamy, jak sprawdzić stan prawny działki dzięki tym wszystkim dokumentom.
Ewidencja gruntów i budynków
Pierwszym bardzo ważnym krokiem przed zakupem działki budowlanej jest sprawdzenie ewidencji gruntów i budynków. Jest to zbiór informacji o wszystkich gruntach, lokalach, budynkach, ich właścicielach. Na cały dokument składają się: rejestry, mapy, dokumenty potwierdzające wpis do rejestrów. Oczywiście dostęp do tych danych jest jawny i każdy może odpłatnie się z nimi zapoznać. Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków może otrzymać właściciel oraz każda inna osoba potrzebująca wykorzystać te informacje w jakikolwiek sposób, oczywiście zgodny z prawem (na przykład właśnie przed zakupem). Jak uzyskać ten dokument? Należy zgłosić się do ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej w urzędzie miasta lub starostwie powiatowym.
Zapoznanie się z ewidencją gruntów i budynków pozwala sprawdzić:
- lokalizację działki,
- przebieg granic,
- powierzchnię terenu,
- jednostkę ewidencyjną i obręb ewidencyjny,
- rodzaj użytków pod względem powierzchni i konturów, a także, jeśli działka jest leśna lub rolna – klasy gleboznawczej,
- położenie budynków i dane techniczne o nich, o ile działka jest zabudowana,
- numer księgi wieczystej,
- dane właściciela.
Kupując działkę, szczególnie od osoby prywatnej, jest się narażonym na wiele problemów. To między innymi obciążenie działki hipoteką czy brak możliwości doprowadzenia przyłączy. Czasami lepiej jest zaoszczędzić sobie nerwów i kupić działkę budowlaną uzbrojoną na osiedlu domków jednorodzinnych wprost od dewelopera. Dobrym przykładem jest Osiedle Nowy Horyzont i dostępne działki przy prawobrzeżu Szczecina. Tego typu inwestycje specjalnie przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną są wyposażone w całą niezbędną infrastrukturę i uzbrojenia, aby stworzyć przestrzeń przyjazną rodzinie i osobom poszukującym spokoju.
Wypis z księgi wieczystej
Drugim bardzo ważnym dokumentem jest wypis z księgi wieczystej. Same księgi wieczyste stanowią sądowe rejestry dostępne dla każdego interesanta. Prowadzone są po to, aby możliwe było sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Należą one ściśle do samej nieruchomości, terenu, gruntu, a nie samego właściciela. Księga wieczysta to bardzo obszerny dokument i dostarcza wszystkich informacji o działce budowlanej istotnych z punktu prawnego. Składa się aż z czterech części:
- pierwsza – oznaczenie nieruchomości, tj. powierzchnię, położenie, numer obrębu ewidencyjnego i działki ewidencyjnej oraz wypisane prawa nieruchomości oddziałujące na jej korzyść, na przykład opisane służebnośći;
- druga – dane właścicieli, współwłaścicieli (również wieczystych), rodzaj wspólności, wysokość udziałów każdej osoby;
- trzecia – opis obciążeń nieruchomości (z wyłączeniem hipotek, czyli jedynie użytkowanie, służebności), wpisy dotyczące ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością oraz opisane prawa innych osób i ich roszczeń (np. prawo do pierwokupu, najmu, dzierżawy, odkupu, dożywocia);
- czwarta – zawiera wszystkie informacje o obciążeniach nieruchomości, czyli hipotek – kwota, waluta, terminy spłaty.
Przed zakupem działki budowlanej, należy bezwzględnie przejrzeć odpis z księgi wieczystej jeszcze przed dopełnieniem formalności u notariusza. Trzeba również upewnić się przed samym podpisaniem dokumentów, czy stan prawny działki się nie zmienił. Notariusz oprócz sporządzenia umowy kupna-sprzedaży również sprawdzi księgi wieczyste. Dobrze, jeśli jako załącznik do umowy dołączone zostanie oświadczenie sprzedającego, że nieruchomość jest wolna od ograniczeń, zadłużenia, praw i roszczeń innych osób. Jest to bardzo ważne, ponieważ niektóre prawa nie są ujawniane w księdze.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Przed zakupem działki warto ustalić przeznaczenie gruntu i terenów sąsiednich. Tego typu informacje zawarte są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a jeżeli nie jest przewidziany na danym obszarze, to w decyzji o warunkach zabudowy. Nie powinno się kupować działki bez zapoznania się z jednym z tych dokumentów. Dlaczego? Co takiego zawiera ten dokument? Jak mówi pracownik biura zajmującego się sprzedażą działek w Kobylance na Osiedlu Nowy Horyzont:
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zawiera wszystkie informacje o planowanych inwestycja wokół działki, dlatego inwestor nie zostanie zaskoczony na przykład budową lotniska czy budynków przemysłowych. Oprócz tego często zawiera też takie warunki budowy domu jak ilość kondygnacji, wysokość budynku, rodzaj i kolor dachu. Tak naprawdę po zapoznaniu się z MPZP wizja budowy domu może się diametralnie zmienić, dlatego trzeba to zrobić jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie.
Dokumenty notarialne
Działkę kupuje się w obecności notariusza, który sporządza umowę kupna-sprzedaży. Dobrze, aby sprawdził on jeszcze raz stan prawny działki przed podpisaniem dokumentów. Na spotkanie należy wziąć ze sobą:
- dowody tożsamości obu stron,
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
- odpis księgi wieczystej zgodny z oryginałem,
- potwierdzenie wykonanych opłat,
- zaświadczenie z urzędu gminy o przeznaczeniu kupowanej działki,
- zaświadczenie ze starostwa powiatowego o statusie działki,
- potwierdzenie otrzymania działki w spadku, jeśli taka sytuacja miała miejsce,
- potwierdzenie spłaty zadłużeń, jeśli działka była zadłużona.
